Какви са правата и задълженията ни като наемател по време на извънредното положение?

Юристите от “Правен свят“ дават отговор на някои важни въпроси за имотния пазар

наем, апартамент
Източник: Unsplash

В условията на извънредно положение, наложените ограничителни мерки във връзка с разпространението на заразата от Covid-19, водят до забавяне и неизпълнение на широк спектър от договорни отношения. Създават се множество условия, които по същество съставляват предпоставки  за неизпълнение на договорни задължения. В настоящото изложение авторите от “Правен свят“ ще разгледат паралелно хипотезите на неизпълнение на договорни задължения както от страна на наемателя, така и от страна на наемодателя, засягащи търговски и нетърговски (жилищни) обекти, в условията на пандемията от Covid-19.

Търговски обекти, попадащи в обхвата на пълната забрана за посещение

Най-потърпевши от мерките на държавните органи са страните по наемни правоотношения, по отношение на обекти, които са поставени под пълна забрана за посещение на клиенти. Такива обекти са: ресторанти, увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, питейни заведения, кафе сладкарници, кина, театри, СПА центрове, фитнес-зали, обекти в търговски центрове тип МОЛ (с изключение на доставчиците на платежни услуги, застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките) и други.

С оглед темповете на разпространение на коронавируса не е изключено този кръг да се разшири и да обхване също офис сгради и индустриални помещения.

Какво е непреодолимата сила (форсмажор) и кой може да се позове на нея

Непреодолимата сила е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора."

Непреодолимата сила е една възможност за отклонение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се изпълняват.

Както Наемодател, така и на Наемател на някой от горепосочените типове обекти, може да се позове на  непреодолима сила (форсмажор) за периода, за който е налице пълна забрана за извършване на дейност в определен обект или за посещение в него. Не е задължително в договора между страните да е предвидена изрична клауза за форсмажор.

И все пак приложимостта на института на непреодолимата сила, не се извежда автоматично от правото. Необходимо е винаги да се вземе предвид доколко невъзможността за изпълнение  е подчинена на форсмажорно обстоятелство.

Ресторантите и заведенията за бързо хранене обаче са поставени в особено положение по отношение приложимостта на института на непреодолимата сила. Въпреки, че попадат в обхвата на мерките предвиждащи забраната за физическо посещение на клиенти, те разполагат с теоретичната възможност да работят, като приемат поръчки и извършват доставки на адрес. При тях ограничителните мерки не водят до пълна невъзможност Наемателя да извършва дейност в своя обект. Ограничителната мярка в този случай не може да бъде директно характеризирана, като непреодолима сила по отношение на задълженията, поети от страните по договора за наем. При този тип обекти всеки един случай следва да се разглежда индивидуално, като се вземат предвид обективните възможности за извършване на дейност, в условията на създалата се криза.

При много от случаите обаче, дори приходите от дейност чрез доставки, не биха били достатъчни за покриване на разходите за наем, като Наемодателят в резултат на това би бил поставен в почти разорителни условия. При тази хипотеза, освен да разчита на разбиране и компромиси от страна на Наемодателя, Наемателят може да се позове на института на стопанската непоносимост, разгледан по-долу в настоящото изложение.

Задължително ли е изпращане на уведомление за позоваване на форсмажор

И двете страни по договор за наем могат да се окажат едновременно в качеството на както на кредитор, така и на длъжник, доколкото имат насрещни задължения. Основно задължение на Наемодателя в общия случай е да осигури безпрепятствено ползване на обекта, предмет на наемния договор, а реципрочно задължение на Наемателя по договора е плащането на наемната цена.

Още новини от България и света четете тук

Всяка от страните, която не може да изпълни задължението си, поради наложеното ограничение от държавните органи може да се позове на непреодолимата сила, докато траят ограничителните мерки. Страната, която желае да се позове на непреодолимата сила, следва да уведоми писмено другата страна във възможно най-кратък срок относно причините и обстоятелствата, поради които не може да изпълни насрещното си задължение. Макар, че забраната представлява общоизвестен факт (например някоя заповед на Министерството на здравеопазването), изричното и своевременно уведомление до другата страна е задължително за да може да се позове страната на непреодолимата сила.

Какви са потенциалните опции и рискове за Наемодателя при форсмажор

Както стана ясно по-горе, в случай, че Наемателят поиска от Наемодателя да му осигури условия да осъществява дейността си, като използва пълноценно обекта на наем, а Наемодателят е в невъзможност да изпълни това задължение поради форсмажор, то Наемодателят ще трябва да се позове на причините обосноваващи невъзможността, като уведоми писмено Наемателя за ограничаващите го обстоятелства.

Ако не стори това своевременно, Наемателят може да претендира обезщетение за неизпълнение на договорното задължение и/или неустойка (когато е предвидена такава в договора). Тогава Наемателят ще има право и да откаже да заплаща наем за обекта за периода, за който е лишен от възможността да го използва целесъобразно.

Ако ограничението за ползване на обекта продължи толкова дълго, че Наемателят изгуби интерес от по-нататъшното изпълнение на договора, той има право да прекрати договора за наем с изрично писмено изявление, като прекратяването има действие само занапред (на осн. чл. 306, ал. 5 от ТЗ).

Съществува и значителен риск за Наемодателя, в случай, че Наемателят откаже да освободи обекта. Доколкото в момента съдилищата не функционират, пред Наемодателя няма налични законови възможности за принуждаване Наемателя да освободи наетия обект. В случай, че Наемодателят предприеме самоволни действия за изгонване на Наемателя, съществува риск от самоуправство, квалифицирано като престъпление против реда съгласно чл. 323 от Наказателния кодекс. В немаловажни случаи самоуправството се наказва с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.

Какви са потенциалните опции и рискове за Наемателя при форсмажор

В случаите, когато Наемателят не уведоми писмено и своевременно Наемодателя, за невъзможността да ползва обекта поради форсмажор, последният може да претендира обезщетение и/или неустойка (когато е предвидена такава в договора), във връзка с неизпълнение на задължението на Наемателя, както и заплащане на дължимите наемни вноски.

Презумпцията във връзка с известяването в случая е такава, че доколкото страната не е се е позовала на невъзможността си да изпълни своето задължение изрично, то се приема, че тя е имала възможност да го изпълни. От друга страна, позоваването на непреодолимата сила от страна на Наемателя не води до автоматично отпадане на задължението му за заплащане на наема, поради настъпването на непредвиденото и непредотвратимото събитие.

Ако счита, че няма интерес от по-нататъшното изпълнение на договора, в този случай и за Наемодателя ще е налице възможност да прекрати договора занапред, с изрично писмено изявление до Наемателя, (чл. 306, ал. 5 от ТЗ).

Дали обаче решението за прекратяване на договора е удачно, зависи изцяло от ситуацията, интереса и волята на страните.

Необходимо е анализиране на всяка отделна ситуацията, като се вземат предвид всички обективни условия.

При всички случаи е препоръчително и двете страни да изпратят писмени уведомления до насрещната за изясняване на обстоятелствата, във връзка с непреодолимата сила.

Обекти НЕ попадащи в обхвата на пълната забрана за извършване на дейност, косвено засегнати от мерките срещу Covid-19

Ако пряко и непосредствено засегнатите от форсмажорните обстоятелства, могат да ползват законово определени правни възможности, като института на непреодолимата сила, то субектите, които са косвено засегнати от ограниченията и забраните на държавните органи не могат да се позоват на него.

Това до известна степен поставя страните по договор за наем на такива обекти под изпитание да запазят както договорите, така и бизнесите си. В този случай е препоръчително, в духа на двустранни компромиси страните да уговорят промяна в условията в договора, която да позволи преодоляване на създалите се затруднения в контекста на мерките срещу разпространение на Covid-19. Разбира се такъв резултат не винаги е постижим и страните често не могат да постигнат необходимото разбирателство.

Характерен за търговските сделки е принципът, че договорите имат силата на закон за страните, които са ги сключили (чл.20а от ЗЗД). По смисъла на принципа договор може да бъде изменен или прекратен само по взаимно съгласие на страните или ако са налице законови предпоставки за това. Изключена е  и възможността за едностранен отказ или изменения на договора по начало, но от това правило съществуват някои изключения, едно от които е прилагането на друг деликатен институт на правото - стопанската непоносимост.

Какво представлява стопанска непоносимост и какви са възможностите за страните по наемно правоотношение от нейното прилагане

Институтът на стопанската непоносимост е регламентиран в чл. 307 от Търговския закон. С него се регламентират отношенията между страните при настъпила последваща невъзможност за изпълнение на договора от страна на една от тях.

Предвид задълбочаването на ситуацията по отношение наложените до момента и предвидени занапред мерки за ограничаване разпространението на Covid-19, както у нас, така и в глобален мащаб се предвижда чувствителна промяна в икономическата конюнктура и развитие, което по всяка вероятност ще доведе до промяна в наемните цени при имотите. В резултат на това се създават условия за позоваване на института на стопанската непоносимост.

Развитието на цените обаче до голяма степен ще зависи от развитието на кризата в краткосрочен и дългосрочен план и възможността за прилагането на института следва да се преценява спрямо всеки отделен казус.

И към настоящия момент обосновано може да се твърди, че са налице множество случаи, при които вследствие на създалата се криза, запазването на договора за наем за някоя от страните по него може да доведе до нейното несправедливо икономическо обедняване или дори разоряване.

С голяма сигурност можем да приемем, че страните по такъв договор нито имат вина, нито са могли и са били длъжни да предвидят настъпването на такива обстоятелства към момента на сключването му. В такива случаи запазването на договора би противоречало на принципа за справедливостта и добросъвестността в правото, като за всяка от страните по него е предвидена възможността, позовавайки се на стопанската непоносимост да го измени или да го прекрати изцяло или отчасти.

Кой може да се позове на стопанската непоносимост

На стопанска непоносимост могат да се позоват както страните по търговски сделки, така и физически лица. Това означава, че всички страни по наемно правоотношение могат да се ползват от тази възможност, включително страните по договор за наем на жилищен имот.

Как страните могат да се позоват на стопанската непоносимост

Всяка от страните по договор за наем, която счита, че е налице стопанска непоносимост  може да иска да го измени или прекрати изцяло или отчасти. Това следва да бъде направено по съдебен ред, чрез подаване на искова молба.

Исковата молба се предявява пред окръжния съд по седалището на насрещната страна по договора и се разглежда по реда на производството по търговски спорове, установено с Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Изключение е предвидено за страните по договор, в които изрично са предвидили споровете между тях да бъдат решавани от арбитражен съд. Тогава спорът се отнася към съответния арбитраж.

Пример за стопанска непоносимост от съдебната практика

Преценката за наличието на стопанска непоносимост е конкретна. За всеки конкретен случай следва самостоятелно да се прецени дали са налице всички изброени предпоставки за стопанската непоносимост. Тепърва предстои да бъде установена трайна съдебната практика касаеща приложението и, в следствие на икономическото отражение на Covid-19 върху бизнеса. Към момента практиката е сравнително ограничена и касае предимно спорове породени в резултат на икономическото отражение и последствия от породилата се през 2008 глобална икономическа криза върху българската икономика.

Решение № 240 от 12.09.2013 г. на ВКС, Търговска колегия, II-ро отделение, касае спор между наемодател и наемател, по отношение на сключен между тях договор за наем на търговски обект (магазин за дрехи и обувки в търговски център тип МОЛ) за срок от 10 години, сключен през м. Април 2007 г. - няколко месеца преди настъпване на глобалната икономическа и финансова криза. Към момента на сключване на договора уговорената месечна наемна  цена била икономически обоснована.

Впоследствие влошените икономически условия в страната и света,  довели до намаляване на покупателна способност на населението.  Хората предпочитали да използват средствата си за закупуване на основните хранителни продукти, вместо закупуване на облекла и обувки. Това е довело до драстичен спад на продажбите и от средата на 2008 г. търговският обект работил при огромна загуба. Наемателят е бил принуден  да освободи част от персонала, а впоследствие и изцяло поради затваряне на наетия обект в края на 2008 г. Той съответно прекратил договора предсрочно позовавайки се на стопанската непоносимост, срещу което Наемодателят възразил.

В мотивите към горепосоченото решение, ВКС приема че са налице предпоставките на чл.307 ТЗ за исканото от Наемателя прекратяване на договора. Също така, че евентуалното му запазване би било противно на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на престациите (задълженията) при конкретния договор. Приема се, че  е и социално неоправдано, тъй като изпълнението му е станало прекомерно обременително или почти разорително за наемателя като страна по него. На това основание ВКС приема, че е налице стопанска непоносимост и договорът е прекратен на това основание. В тази връзка за Наемателя не се дължат обезщетения и неустойки, свързани с предсрочното прекратяване на договора.

Може ли да бъде прекратен договор за наем поради липса на възможност за плащане?

Следва да се има предвид, че съгласно действащото законодателство, длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. Обстоятелството,  че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.

Следователно, ако например Наемателят е в невъзможност да ползва обекта в резултат на пряка забрана на държавен орган (форсмажор), той не следва да дължи плащане на Наемодателя, но защото последния не може да му осигури възможност за ползване, а не поради липса на възможност на Наемателя да заплати наема.

Невъзможността за плащане от страна на Наемателя не го освобождава от отговорност и в случай  на стопанска непоносимост. В тази връзка, не може да бъде прекратен договор за наем от Наемател, на основание липса на парични средства.

Изложеното по-горе показва, че всяка от засегнатите страни по договор за наем разполага с различни средства за защита, които в голяма степен зависят и от условията на конкретния договор и казус. Благоразумните наематели трябва да подходят внимателно преди позоваването на непреодолима сила и спиране на плащанията, като безспорно най-добрият вариант на този все още ранен етап от кризата остават преговорите между страните. След обявяването на извънредното положение и спирането работата на съда, пред страните към момента не стоят особено много други опции, чрез които да защитят правата си.

Месо
17:43 | 27 Май 2020 г.

Иззеха 1 тон месо без документи от цех в село Кара...

17:43 | 27 Май 2020 г.
1 тон месо без документи за произход откриха служители на "Икономическа полиция" - Пловдив.  При проверка в цех за пре...
Мярка за неотклонение в Съдебната палата
17:28 | 27 Май 2020 г.

Хванатият с кокаина щял да става млад татко, но уд...

17:28 | 27 Май 2020 г.
  Налице е действителен обществен интерес да се вземе мярка за неотклонение задържане под стража. Това обяви съдия Николай Никол...
Дете с бонбони
16:02 | 27 Май 2020 г.

Новият Закон за храните забрани рекламата на нездр...

16:02 | 27 Май 2020 г.
В новия Закон за храните народните представители приеха изрична забрана за участието на деца във всякакви реклами на храни и напитки, кои...
13:51 | 27 Май 2020 г.

Сотир Цацаров отговори с писмо на “Репортери без г...

13:51 | 27 Май 2020 г.
Бившият главен прокурор и настоящ председател на КПКОНПИ Сотир Цацаров защити позицията на наследника си Иван Гешев по случая с блокирани...
Иван Гешев положи клетва като главен прокурор
-7
12:00 | 27 Май 2020 г.

Главният прокурор предлага да бъде издаден указ за...

12:00 | 27 Май 2020 г.
Главният прокурор предлага на министъра на правосъдието да отправи предложение към Президента на Република България за издаване на указ з...
Присъда
16:20 | 26 Май 2020 г.

Съдят мъж, срещнал случайно и пребил на пътя бивши...

16:20 | 26 Май 2020 г.
Днес, 26.05.2020 г., под ръководството и надзора на Софийска районна прокуратура е внесен обвинителен акт срещу Стоян С. за това, че чрез...